Метод оценки стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости на основе теоретико-игрового подхода - Михаил Б. Ласкин (БИЗНЕС-ИНФОРМАТИКА, 2025)
При массовой оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, а также при кадастровой оценке часто возникает задача о справедливом разделении стоимости единого объекта недвижимости на стоимость земельного участка и расположенных на нем улучшений (зданий). Одним из ключевых источников информации при проведении оценки стоимости объектов недвижимого имущества являются рыночные данные. Такие данные могут содержать сведения о ценах предложений, или данные о фактических ценах сделок (например, при сделках с ипотекой) в целом за весь объект. В то же время учетная политика предприятий, разные ставки земельного налога и налога на имущество часто требуют раздельного учета стоимости земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений и т.п. Проблема такой разверстки стоимости единых объектов является предметом постоянных дискуссий в оценочном сообществе, устоявшиеся методики отсутствуют. В статье предложен метод справедливого разделения стоимости единого объекта недвижимости, базирующийся на подходе, заимствованном из кооперативной теории игр. Рассмотрена простая игровая постановка задачи и ее справедливое решение, основанное на векторе Шепли. Получены простые и хорошо интерпретируемые расчетные формулы, позволяющие провести разверстку рыночной стоимости единых объектов на больших массивах данных с минимальными временными затратами. Предложенный метод в теории и практике оценки является новым.