Прогнозирование распределений удельных цен на объекты недвижимого имущества на основе свойств ПСИ-процессов

Аннотация

Прогнозирование цен на рынке недвижимого имущества всегда является предметом интереса ученых-экономистов, аналитиков рынка, участников рынка (продавцов и покупателей), маркетинговых служб предприятий строительного комплекса, аналитиков банков и страховых компаний, инвесторов. В современных условиях поведение цен на объекты недвижимости приобретает особую важность под влиянием таких факторов как изменения в структуре доходов населения, изменение ставок ипотечных кредитов и их доступность, динамичные изменения макроэкономического характера и других внешних социально-экономических, политических факторов. Однако, в отличие от финансовых рынков, рынков ценных бумаг, рынок недвижимости всегда отличается замедленной реакцией на внешние возмущения, часто до полугода, что позволяет надеяться на построение адекватных прогнозов, хотя бы на время замедленной реакции. Традиционные авторегрессионные методы прогнозирования отличаются быстро нарастающей дисперсией прогноза, так как предполагают фактор стохастической волатильности. В статье предложена модель и метод построения прогноза, основанная на стохастических процессах «пуассоновского случайного индекса» с быстро выходящей на стационарный режим и стабилизирующейся дисперсией. В основе модели лежит «принцип замещения» старых цен новыми. Детально рассмотрен пример применения «принципа замещения» для построения прогноза цен на вторичную жилую недвижимость в г. Санкт-Петербурге по результатам четырехлетних наблюдений за ценами предложений.